Недвижимость. Новостройки. Ипотека
 
Банки. Кредиты. Ипотека. ПИФы.
 
Страхование. Страховые компании.
 
Рекламные агентства.
 
Юридические услуги.


  • Объявления
  • Глоссарий
  • Разместить информацию


  • Как купить квартиру в новостройке...
    Эксперты указывают на несколько факторов, которые позволяют избежать обмана при...
    Договор о сделке с недвижимостью:...
    Законом предусмотрены две формы оформления договоров о сделках с недвижимостью....
    Рынок ипотеки: конец кризиса или...
    На ипотечном рынке наступила долгожданная оттепель. Банковский сектор...
    Второе дыхание ипотеки
    Рынок ипотеки показывает характер - восстановительный. Объем ипотечных...
    Кому дадут ипотеку в 2010 году?
    Кредитование жилья становится все более востребованным, однако оформить ипотеку...



    Кризисные рекорды
    Любой кризис - время для новых возможностей и рекордов. Мировой рынок...
    Эксперты ожидают роста цен на...
    Минрегион повышает норматив стоимости квадратного метра жилья в России почти на...
    Что должен знать заемщик при...
    Как рассчитывается стоимость страхового тарифа по ипотеке Оформляя покупку...
    Ипотека шаг за шагом: какие...
    Любой, кто обращается в банк за кредитом, хочет, чтобы у него были самые лучшие...
    Продажа квартиры: максимальная...
    Владельцы квартир, отложившие их продажу в период кризиса, стали возвращаться...

    все статьи





    Жилищные кредиты с переменной процентной ставкой снова входят в моду. Хотя казалось бы, у заемщиков должны быть еще свежи воспоминания о том, как осенью 2008 года переменные ставки взлетели до 25% годовых. Но конъюнктура изменилась, деньги дешевеют, и стремление сэкономить 1-2% сегодня превзошло страх вновь оказаться неплатежеспособным. Многие банки оперативно отреагировали на спрос, но усовершенствовали продукт, предложив ипотеку с комбинированными ставками.

    С середины 2009 года ставки по ипотечным кредитам идут вниз. Прежде всего, это касается программы Агентства по ипотечному и жилищному кредитованию (АИЖК). Оно задает темп снижения ставок на рынке и предлагает самую дешевую ипотеку с минимальной процентной ставкой 9,47% годовых. Отчасти ставка агентства зависит от динамики ставки рефинансирования Банка России, а она устойчиво снижается, начиная с апреля 2009 года. Тогда она составляла 13% годовых, а к декабрю снизилась до 9% годовых.

    Сегодня на рынке предложение АИЖК –лучшее, и спрос на него выше, чем на аналогичные предложения многих других кредитных организаций. Но ставка АИЖК фиксированная, устанавливается на весь срок кредитования и не пересматривается. А сейчас, когда кредитные ставки повсеместно снижаются, и у заемщиков появляется уверенность, что это долговременный тренд, предложения ипотеки с переменными ставками становится более привлекательным, чем с фиксированными, и спрос на плавающую ипотеку растет.

    По волнам

    Основой плавающей процентной ставки является базисный индекс, изменение которого и влияет на итоговое значения ставки. Обычно банкиры принимают за базу межбанковские ставки для валютных кредитов - LIBOR и EURIBOR (по сути, это средневзвешенные процентные ставки, по которым крупнейшие международные банки предоставляют друг другу деньги - доллары США, евро - на срок от 3 месяцев до года). Для рублевых кредитов используется отечественный аналог - MosPrime.

    К концу декабря ставка EURIBOR на полгода составила 0,99%, на год - 1,24%, LIBOR на шесть месяцев колеблется около 0,50%, на год — 1,10%. Ставка MosPrime обычно берется в качестве индикатора на три месяца (7,27%) и на шесть месяцев (7,85%). Но в последнее время отечественные банкиры нашли новую привязку, некоторые кредитные организации начали использовать ставку рефинансирования Банка России, опустившуюся к началу декабря до рекордно низкого значения – 9% годовых.

    В 2009 году многие банки решили усовершенствовать продуты с переменной ставкой, предложив ипотеку с комбинированной ставкой, то есть в первый год или несколько лет кредита (как правило, не более пяти) ставка будет фиксированная, а затем начнет плавать. В случае удешевления денег на рынке кредит станет дешевле, а в противном случае его стоимость возрастет.

    Алгебра

    Выставляя заемщику ставку, банкиры обычно прибавляют к базе маржу, ее размер колеблется в широком диапазоне от 5% до 9%. От чего конкретно зависит размер надбавки, надо выяснять в банке, некоторые кредитные организации не публикуют ее размер. Например, в ВТБ24, который ввел ипотеку с плавающей ставкой летом 2009 года, привязав ее к ставке рефинансирования Банка России, надбавка определяется в зависимости от размера первоначального взноса, вида занятости и формы подтверждения дохода. В некоторых кредитных организация все проще: значение имеет только форма подтверждения дохода.

    Наиболее низкие плавающие ставки предлагает специализированный ипотечный банк DeltaCredit. Рублевые ставки привязаны к MosPrime на три месяца. К этой ставке прибавляется 6-7% годовых в зависимости от формы подтверждения дохода и выходит, что окончательная ставка, исходя из текущих уровней, составит 13,3-14,3% годовых, то есть максимальный уровень ставки несущественно, но все же ниже среднерыночного уровня – 14,5% годовых.

    Несколько менее привлекательное предложение и у банка Nordea. Здесь в первый год кредита ставка будет фиксированная (в зависимости от способа подтверждения дохода) - 13,5-15,5% годовых в рублях. Затем стоимость кредита привязывается к индексу MosPrime на шесть месяцев. К этой ставке прибавляется (опять же в зависимости от формы подтверждения дохода) 4,5-6,5%, в итоге получится ставка в 12,4%-14,4%.

    UniCredit Bank финсирует ставку на более длительный срок - на 3 или 5 лет. В первом случае она составит 14% годовых в рублях, а во втором – 14,5%. Затем ставка привязывается к MosPrime на шесть месяцев и прибавляется 8%, то есть получается 15,9% годовых.

    Внешние факторы

    Еще один важный нюанс в том, что все банки по-разному пересчитывают процентные ставки. Некоторые это делают каждый месяц, другие раз в квартал, но чаще два раза в год, например, в мае и ноябре. Методика расчета также зависит от индикатора. Если LIBOR и EURIBOR, то, как правило, берется значение на определенную дату. MosPrime - более изменчивый показатель, поэтому некоторые банки рассчитывают среднее арифметическое этой ставки за последние 30 дней.

    Конечно, все это мелочи, но они могут существенно повлиять на итоговый результат. И чтоб понимать, какой будет ставка в будущем, лучше сразу уточнить в банке все детали расчетов. И нельзя исключать, что банк попытается манипулировать ставкой так, как ему выгодно, особенно, если заемщик «не в курсе».

    «У российских индикаторов амплитуда заметно больше, например, в начале 2009 года MosPrime зашкаливал за 20% годовых, то есть увеличение больше чем в 2 раза. Колебания ставки Банка России были меньше, но если взять прошедший период 15 лет, то разброс впечатляет. В валюте, кроме возможности изменения индикатора, существует еще и риск изменения обменного курса», - объясняет начальник коммерческого отдела Банка БФА Федор Зобнев. По его словам, в кризисные периоды волатильность (изменчивость) индикаторов ставок валютных курсов всегда возрастает. «И беря кредит по плавающей ставке сейчас на длительный срок, заемщик должен трезво оценивать, что реально спрогнозировать уровень ставки он не может, а текущий уровень индикаторов, что по валюте, что по рублям достаточно низкий», - предупреждает Федор Зобнев.

    По мнению аналитика ГК Broco Дмитрия Степанова, более устойчивое снижение будет показывать ставка рефинансирования Банка России, потому что он взял вектор на обеспечение дешевых денег для экономики. Соответственно, и ставка будет оставаться менее волатильной. «В будущем году мы наверняка увидим снижение стоимости долговых денег. Во втором квартале 2010 года на рынках США и Европы могут уже активно сворачиваться программы по стимулированию национальных экономик, соответственно, задача Банка России сейчас – подготовиться к этому процессу, сделав деньги более доступными и дешевыми. Изменить планы ЦБ сейчас может лишь неожиданный виток роста банковского недоверия в мировой экономике, падение нефти ниже $55 за баррель, однако все это сейчас выглядит маловероятным», - прогнозирует Дмитрий Степанов.

    Если не надолго

    Участники рынка отмечают, что спрос на ипотеку с плавающей ставкой растет, и в общем объеме выданных кредитов ее доля весьма высока. По словам начальника отдела ипотечного кредитования петербургского филиала ВТБ 24 Татьяны Хоботовой, в совокупном объеме выданных жилищных кредитов на долю ипотеки с плавающей ставкой приходится 20%. Хотя это программа появилась в банке минувшим летом.

    «Среди ипотечных кредитов, выданных с нашей помощью, кредиты с плавающей ставкой занимают около 25% - больше только кредитов по стандартам АИЖК, но там требуется официальное подтверждение доходов по справке 2-НДФЛ, - объясняет заместитель генерального директора Универсальной ипотечной компании «УНИКОМ» Анна Володькина.

    - А вот среди программ, принимающих к рассмотрению «серые» доходы, есть программа с плавающей ставкой, по которой ставка фиксируется на 5 лет и примерно на 1 процентный пункт ниже, чем у конкурентов. Разумеется, эта программа выгодна, если заемщик может погасить кредит в течение этого срока. Никаких особых санкций при досрочном погашении кредита банком не предусмотрено».

    С этим соглашается генеральный директор Первого ипотечного агентства Максим Ельцов: «Обычно люди берут кредиты с плавающей ставкой только в том случае, если рассчитывают погасить кредит полностью или большую его часть в течение пяти лет. Остальных заемщиков, у которых нет таких финансовых возможностей ни валютные кредиты, ни плавающие ставки не интересуют».

    Александр Сологуб



    Источник: www.bn.ru




    Комментарии


    Влияют ли на Ваше решение при покупке жилья «выгодные условия» компаний?

     
    Нет никаких условий, цены везде одинаковы
     
    Рассчитываю хотя бы на небольшую выгоду
     
    На мое решение они не влияют

















      Rambler's Top100
    Рейтинг сайтов промышленных предприятий
    Copyright © 2005    M&T Consulting ltd.    Все права защищены.